Aandachtspunten bij het afsluiten van een verhuurhypotheek voor een beleggingspand
Ben jij van plan om een beleggingspand aan te kopen voor de verhuur? De financiering regel je in dat geval met een verhuurhypotheek. Een verhuurhypotheek is een hypotheek die expliciet toestaat dat een woning verhuurd mag worden. Maar waar moet je eigenlijk allemaal op letten voordat je een verhuurhypotheek afsluit? In dit artikel lees je waar je op moet letten bij het afsluiten van een verhuurhypotheek.
Heb je al ervaring met het verhuren van vastgoed?
De bank kijkt als eerste naar jouw ervaring als vastgoedbelegger. Heb je nog nooit een pand verhuurd? Dan word je gezien als consument. Heb je inmiddels drie panden verhuurd en ben je daar al langere tijd mee bezig? Dan word je gezien als professioneel vastgoedbelegger. Dat verschil merk je direct in de beoordelingscriteria van de financier en in de voorwaarden van de lening. Consumenten krijgen vaak een iets lagere rente, maar er wordt wel meer naar het persoonlijke inkomen van de aanvrager gekeken. Professionele beleggers worden meer beoordeeld op cashflow en kunnen grotendeels aflossingsvrij lenen, tegelijkertijd ligt de rente soms een fractie hoger.
Hoe wordt de hoogte van de lening bepaald?
Met een verhuurhypotheek kan je tot ongeveer 80% van de waarde in verhuurde staat financieren. Dit betekent dat je altijd minimaal 20% eigen geld én de overdrachtsbelasting moet inbrengen bij een aankoop. De waarde in verhuurde staat wordt bepaald met een taxatierapport en valt vaak wat lager uit dan de leegwaarde. Dit komt doordat je met een verhuurde woning minder flexibel bent dan een leegstaande woning.
Naast de waarde in verhuurde staat wordt er ook gekeken naar de huurwaarde van het pand. Een geldverstrekker wil dat jij rendement maakt op je vastgoedbelegging. De huurwaarde van het pand moet daarom altijd minimaal 25% hoger liggen dan de maandelijkse rentelasten. Deze ratio wordt uitgedrukt in een getal, de interest coverage ratio (ICR). De ICR van een beleggingspand moet vaak minimaal 1,25 zijn om een verhuurhypotheek te krijgen.
Hoeveel eigen geld inleggen bij een verhuurhypotheek?
Zoals besproken moet je vrijwel altijd eigen geld inleggen bij de aankoop van een beleggingspand. Als je door meer eigen geld in te leggen een lagere lening nodig hebt, betaal je ook een lager rentepercentage. Bij een loan to value van 80% scheelt dit soms wel 0,3% rente per jaar ten opzichte van een loan to value van 50%.
Tegelijkertijd kiezen veel vastgoedbeleggers ervoor om beperkt eigen geld in te leggen, zodat ze met een beetje 'hefboomwerking' meerdere panden tegelijk kunnen financieren. Er blijft dan meer eigen geld over om in te leggen bij nieuwe aankopen. Kijk hierbij goed naar je eigen risicotolerantie en laat je adviseren.
Wil je veel of weinig aflossen?
Sommige beleggers willen het liefst een zo groot mogelijk deel van de hypotheek aflossingsvrij. Zo blijft er meer cashflow over, wat handig is voor onderhoud, tegenvallers of gewoon de volgende investering. Maar minder aflossen betekent zoals besproken vaak ook meer rente. Verwacht jij in de toekomst veel winsten waardoor je sneller af wilt lossen? Bij de meeste verhuurhypotheken mag je 10% boetevrij per jaar aflossen. Dit betekent dat je in 10 jaar de volledige hypotheek afgelost kunt hebben.
Hoe lang wil je zekerheid over je maandlasten?
De rentevaste periode is belangrijker dan je denkt. Door de rente langer vast te zetten geef je jezelf meer zekerheid over je lasten. Verwacht je dat de rente op korte termijn gaat dalen? Dan zou je kunnen kiezen voor een kortere rentevaste periode. Bij verhuurhypotheken zie je vaak rentevaste periodes van 5 jaar omdat dat een goede balans geeft tussen het rentetarief en het risico. Overleg met je financieel adviseur wat voor rentevaste periode het beste bij je past.
Hoe lang wil je het pand aanhouden?
Ben jij een passieve belegger die zijn beleggingspand voor lange termijn wil aanhouden? Dan is de verhuurhypotheek met een looptijd van 30 jaar een goede optie voor je. Ben je van plan om de woning binnen 1-2 jaar alweer te verkopen? Dan kan je wellicht beter kiezen voor een bridgefinanciering. Een verhuurhypotheek bevat namelijk meestal een anti-speculatiebeding. In de eerste jaren van de looptijd moet je een boete betalen indien je de woning wilt verkopen en de lening gaat aflossen. Deze boete zit tussen de 1% en 5% van de leensom afhankelijk van de financier.
Wil je doorgroeien?
Droom je van een hele vastgoedportefeuille? Dan is het slim om nu al goed na te denken over hoe je dat gaat aanpakken. Hoe meer panden, hoe professioneler de bank je gaat beoordelen. Dat heeft invloed op je toekomstige hypotheken, de rentes en je flexibiliteit. Bedenk ook vooraf of je het pand wil aankopen in privé of met een BV. Box 3 is momenteel flink in verandering waardoor het verstandig is hier je over te laten adviseren.
Maak een plan en laat je adviseren
Er zijn diverse aanbieders van verhuurhypotheken en alhoewel ze veel overeenkomsten hebben zijn er ook verschillen. De keuzes die je moet maken in het aanvraagproces hebben uiteindelijk gevolgen voor je rendement en flexibiliteit in de toekomst. Of je nu groot wilt worden in vastgoed of gewoon een enkele woning wilt verhuren, zorg dat je je goed laat adviseren en je opties afweegt.
